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马来西亚购房注意事项

作者:马尚海外


   1.吉隆坡针对外国人购房有(100W令吉 吉隆坡境内,200W令吉 雪莱莪洲)的限制政策。并不是看见房子就能买。这项政策是对于本地购房者的一种变相保护,本地购房者可购置任何价位的房产,特别是低价位的产品;

   2.外国人购房分为商业用地和住宅用地两种,市面上高投资回报并可以日租的房子均为商业地产,住宅类地产产品不得用于商用(即不能进行短租、不能租用给机构,只能按年出租给普通民众居住)。(外国人可购买商业地产300万令吉以上,或以公司性质购买持有100万令吉以上);房屋产权则分为两种
99年(商业地契)
999年(住宅地契、永久产权);

   3.马来西亚购房是按照工程进度付款且是无息分期,工程进度由政府直属评定机构检测并出具可收取百分比进度款文件。除现房外,没有全款买房之说。

   4.吉隆坡出租回报率平均年化收益是6%-8%左右,谨防超高回报或交房前回报虚增房价,毕竟羊毛出在羊身上;

   5.马来西亚必须由律师见证签字,购房合同内由三方签字分别为:购房人、开发商代表、律师。律师在整个购房流程中起到的作用如下:协同房屋购房合同签署、公司注册及税务办理(如需)、督促开发商履行合同担保。马来西亚没有工商部门,所有有关法律税务都由律师楼代为办理。律师费一般为2000令吉~3000令吉,但马来开发商一般都会帮客户支付这笔支出;


   6.马来西亚不接受外国人以纯海外身份申请贷款,贷款途径有办理第二家园身份后向当地指定银行申请贷款或申请开发商贷款。其贷款并不是对某一套物业产品或其整体项目的评估,而是对个人还款能力的评估,马来西亚房屋贷款为贷款后置,买家需先支付贷款额度以外的金额后,银行提供贷款服务。贷款还款时间为买家拿到钥匙之后开始计算。(不像国内买房,贷款只要批复下来,不管房子是否交付使用就得开始还贷)

   7.马来西亚房屋类型分为:酒店式公寓(商用地契)、普通公寓(普通住宅地契)、排屋(即联排别墅)、独栋别墅;

   8.马来西亚商业地契类房产(须以公司名义持有)的持有成本为:物业管理费约¥8元每平方米/月(根据物业规格高低有不同,这里所列出为均值)、门牌税(约10马币/月)、水电费、公司日常打理费用(约1W人民币/年);

   9.普通公寓住宅地契持有成本为、物业费约8元每平方米/月、门牌税(10-15马币/月)。分层地契税(一次性)是按照房产金额的大小决定,约为4W人民币左右;

物业费一般由所在项目的物业公司收取,门牌税一般是交给所在州的州王(可理解为我国古代的藩王,州王的自主权极大且有自己的军队),以公司持有物业的方式这在大马是很普遍的操作方式,但这类公司无需大马本地人做法人,且这类公司并无经营往来账目流水,故此公司经常性运营成本极低,通常由开发商代为支付该项支出;


吉隆坡公寓产品租售比简述:

举例:如购进一套吉隆坡金三角区域公寓产品价值¥170万,您将面对的租客群体将会是欧美自由行背包客(长则租住半年短则租住半个月)、国内自由行客户(长则一周短则2天)、国内旅游团客(4-5天)租金收益每日为500-1000人民币;

500元*365天=18,2500元/年

如若取一半的空置期则为91,250元/年(根据我司吉隆坡房屋租赁公司近两年的数据统计得出,金三角区域的公寓一年的空置期不会超过30天);

该例取最低值收益及半年空置期其该套公寓年化收益仍能达到5.3%(91,250/170w≈5.3%)如日租金收益高于¥500元满租期超过半年则收益稳步超过6%年化收益。

自己打理出租前提下物业持有成本一年5,000人民币左右(物业费);出租管理成本(含房屋打扫及更换室内传单被套及生活必需品)约50,000人民币;

如交由房屋租赁公司打理则仅需支付物业费用5,000人民币/年,年化租金收益的30%(约30,000人民币/年)

(该数据可遵循携程网,airbnb,ibook等旅游订房网站搜索相关数据)

而该套位于吉隆坡金三角的公寓产品,其年化增幅一般为10%~15%左右(对照过往三年的数据来看);且按照目前大马政府对于吉隆坡经济倾斜式支持发展的情况下(大吉隆坡发展计划),保守估计预计未来五年吉隆坡市的物业年化涨幅能维持在8%~12%左右!则该套物业升值能力远远大于将钱存入银行做定存的涨幅,而马币对人民币的汇率今年以来有小幅的上涨,在汇率差部分,也能略给房屋持有人带来小笔的收益~!